다가구 주택 경매

다가구 주택 경매

-다가구 주택

다가구주택은 주거용으로 쓰이는 바닥 면적의 합계 660㎡ 이하, 층수 3개 층 이하, 전체 19가구 이하인 주택, 구분등기 불가능
다가구주택을 하나의 매매 단위로 파는 경우에는 전체를 1주택으로 보기 때문에 다가구주택 한 채만을 보유하고 있다면 1가구1주택 비과세를 적용받을 수 있다

-다세대 주택

다세대주택은 주거용으로 사용하는 층수가 4개 층 이하로 가구별 구분 등기가 이뤄진 주택으로 통상 빌라가 많다, 구분등기 가능

<다가구 주택 경매의 장점>

1. 다가구주택은 1세대 1주택 비과세 요건에 해당되면 주택임대소득 비과세 가능
2. 1세대 1주택 비과세 요건에 해당되면 양도소득세 비과세 가능
3. 1세대 1주택이면서 12억원 초과 고가주택인 경우에는 12억원 초과부분에 대해서만 양도소득세가 과세되므로 젤세효과
4. 매월 월세 고정수입가능

소득세법

일부개정 2022. 12. 31. [법률 제19196호, 시행 2023. 1. 1.] 기획재정부

제12조(비과세소득)
다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다. <개정 2010.12.27, 2011.7.25, 2011.9.15, 2012.2.1, 2013.1.1, 2013.3.22, 2014.1.1, 2014.3.18, 2014.12.23, 2015.12.15, 2016.12.20, 2018.3.20, 2018.12.31, 2019.12.10, 2019.12.31, 2020.6.9, 2020.12.29, 2022.8.12, 2022.12.31>
1. 「공익신탁법」에 따른 공익신탁의 이익
2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득
가. 논ㆍ밭을 작물 생산에 이용하게 함으로써 발생하는 소득
나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

https://glaw.scourt.go.kr/wsjo/lawod/sjo192.do?lawodNm=%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95&jomunNo=12&jomunGajiNo=

종합법률정보

(과세대상 및 비과세) 주택임대소득 과세대상과 비과세 확인 (국세청)

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2251&cntntsId=7682

국세청

다가구 주택 경매 단점

1. 환금성이 떨어진다, 아파트에 비해 매도가 쉽지 않다
2. 주택가격 상승이 아파트에 비해 낮다
3. 건물관리-청소, 수리 등은 주택관리업체에 맡기면 세입자가 내는 관리비만 받고 자재값 받고 수리, 관리가능
4. 명도-임차인은 보증금 금액에 따라 최우선 변제를 받거나 확정일자를 가지고 우선변제를 받게 되는데 배당을 받으려면 경매낙찰자의 명도확인서가 필요하니 명도가 수월하나, 보증금 배당금을 못받는 세입자의 경우 이사비를 지원 하는 것으로 협의를 해서 이사 보내야 하는데 많으면 19가구를 명도해야함

<경매정보 사이트>

1. 법원경매정보 (무료)

https://www.courtauction.go.kr/

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2. 스피드 옥션 (유료)
https://www.speedauction.co.kr/

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